O que estava pacificado
Em março de 2022, o STJ definiu, no Tema 1.113, que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor do imóvel em condições normais de mercado. O valor declarado pelo contribuinte tem presunção de legitimidade e somente poderia ser afastado mediante processo administrativo próprio. Também ficou vedado o arbitramento prévio com base em valor de referência fixado unilateralmente pelo Município. Mesmo assim, a controvérsia persistiu na prática.
A lei que reabre a discussão
Em janeiro de 2026, a LC 227/2026 alterou o art. 38 do CTN e passou a permitir que os Municípios estimem o valor venal com base em critérios técnicos. Esses critérios devem ser divulgados, assegurando-se ao contribuinte o direito de apresentar avaliação contraditória em procedimento específico. A mudança altera a lógica probatória estabelecida pelo Tema 1.113 e reabre a discussão sob uma nova base legal.
As primeiras decisões em São Paulo
Entre junho e julho de 2026, sentenças proferidas em São Paulo enfrentaram a nova redação do art. 38 do CTN e preservaram, nos casos analisados, as garantias reconhecidas no Tema 1.113. O entendimento foi o de que a LC 227/2026 não autoriza avaliações genéricas e massificadas. Sem publicidade dos critérios técnicos e possibilidade efetiva de contestação, as decisões afastaram a adoção automática do valor estimado pelo Município.
Aplicação no tempo
Algumas sentenças também entenderam que a LC 227/2026 instituiu regime jurídico novo, e não norma meramente interpretativa. Com esse fundamento, afastaram sua aplicação a fatos geradores anteriores. Em um dos casos, reconheceu-se ainda a necessidade de observar a anterioridade tributária diante de um critério potencialmente mais gravoso. A aplicação temporal da nova disciplina já surge, portanto, como outra frente do contencioso.
O impacto nas operações
Nas operações imobiliárias e reorganizações societárias com transmissão de imóveis sujeita ao ITBI, a documentação do valor da transação ganha ainda mais relevância. Laudos, elementos comparativos de mercado e registros das condições específicas do negócio podem ser decisivos para contestar a estimativa municipal. A LC 227/2026 alterou a base normativa, mas não encerrou a controvérsia. Ao estruturar a operação, será necessário considerar tanto o risco de cobrança sobre valor superior ao declarado quanto o eventual custo de sua contestação.
