O cenário — imóveis que mudaram de função ao longo de décadas
Em junho de 2026, a Receita Federal publicou a Solução de Consulta Cosit nº 95, sobre empresa madeireira, com mais de 80 anos de atividade, optante pelo lucro presumido. Os imóveis foram originalmente incorporados como ativo imobilizado, de uso operacional. Depois passaram a gerar receita de aluguel. Em 2020, alteração contratual incluiu a compra e venda de imóveis no objeto social. A controvérsia: a venda segue o percentual de presunção (8% IRPJ / 12% CSLL) ou apura ganho de capital?
A regra que decide o caso — origem do bem, não rótulo contábil atual
A solução segue a SC Cosit nº 7/2021, à qual está parcialmente vinculada: reclassificação contábil, isoladamente, não altera a natureza tributária da receita. O texto é direto: “a função do dispositivo é afastar a possibilidade de que simples reclassificações contábeis provoquem alterações na natureza da receita e de sua tributação”. O critério é a destinação histórica do bem. Se já foi usado nas atividades da empresa, a venda apura ganho de capital, “ainda que reclassificados para o ativo circulante com a intenção de venda” — mesmo com a venda de imóveis hoje no objeto social.
Da contabilidade para o caixa
Para empresas em transição de uso operacional para comercialização de imóveis, o efeito é direto. Alterar objeto social ou reclassificar o bem não muda, isoladamente, o regime da venda futura. O reflexo recai sobre o fluxo de caixa: ganho de capital e receita operacional têm bases de cálculo distintas, relevantes em desinvestimentos e reorganizações sucessórias. Antes de presumir o tratamento de uma venda futura, é preciso mapear a destinação histórica de cada ativo.
Governança documental como linha de defesa
Reclassificação contábil sem correspondência com a destinação real do bem não blinda a qualificação tributária da receita. Registro consistente da trajetória de cada imóvel — uso operacional, locação, estoque — é o que sustenta o tratamento pretendido em eventual alienação.
O que fica
A tributação da venda acompanha a destinação original do imóvel, não o estágio mais recente de sua vida contábil. Reclassificação posterior não converte patrimônio operacional em estoque para fins tributários.
